Verbouwen: de vergunningsplicht

de vergunningsplicht

Deze tekst is al aangepast aan de wijziging die de Vlaamse Regering op 1 september 2006 heeft doorgevoerd. Die wijziging moet wel nog in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd worden vooraleer ze van kracht wordt.

Voor de meest voorkomende types van ingrepen: maak gebruik van de snelwijzer.

Veel mensen denken dat een stedenbouwkundige vergunning enkel verplicht is bij nieuwbouw of bij grote verbouwingswerken. Dit is niet correct.

U moet niet voor alles een stedenbouwkundige vergunning aanvragen. Hieronder vindt u een overzicht, dat niet de ambitie heeft om volledig te zijn. Het wil de meest voorkomende zaken op een rijtje zetten.
Opgelet: een aantal van vergunning vrijgestelde werken mogen enkel uitgevoerd worden als ze niet strijdig zijn met geldende reglementeringen zoals bijvoorbeeld:

stedenbouwkundige verordeningen of verkavelingsverordeningen,
ruimtelijke uitvoeringsplannen, bijzondere plannen van aanleg,
voorschriften van verkavelingsvergunningen,
andere van toepassing zijnde regelgeving: burgerlijk wetboek, monumenten en landschappen, enz.

In geval van twijfel: win informatie in bij de gemeentelijke dienst ruimtelijke ordening. De mensen daar zullen u graag helpen.

1. bouwen en verbouwen

1.1. algemeen principe: vergunningsplicht
Als algemene regel geldt dat u voor het bouwen van een constructie een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt. Dit lijkt eenvoudig en logisch.
De wetgeving ruimtelijke ordening stelt echter dat u niet enkel om te bouwen een vergunning nodig hebt, maar ook om
* een grond te gebruiken voor het plaatsen van een of meer vaste inrichtingen;
* af te breken;
* te herbouwen;
* te verbouwen (zowel buiten als binnen in een gebouw).
De wetgeving ruimtelijke ordening definieert bouwen verder als het oprichten van een gebouw of een constructie of het plaatsen van een inrichting die:

omwille van de stabiliteit steun neemt in, aan of op de grond;
bestemd is om ter plaatse te blijven staan.

U moet een vergunning aanvragen zelfs als

de constructie uit niet-duurzame materialen is opgetrokken;
de constructie uit elkaar kan worden genomen;
de constructie verplaatsbaar is;
u enkel iets wil afbreken;
u enkel iets wil heropbouwen;
het enkel om verhardingen gaat
de constructie ondergronds is.

Dit begrip “bouwen” is dus heel ruim. Ook voor het bouwen van een veranda, het plaatsen van een reclamebord, van houten afsluitingen, van verhardingen en van afsluitingen die uit betonplaten bestaan, is bijvoorbeeld een vergunning nodig.

1.2. onderhouds- en instandhoudingswerken
Instandhoudings- of onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit mogen plaatsvinden zonder stedenbouwkundige vergunning.

Onder instandhoudings- of onderhoudswerken, die geen betrekking hebben op de stabiliteit,
worden werken verstaan die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. Hieronder kunnen geen werken begrepen worden die betrekking hebben op de constructieve elementen van het gebouw, zoals:
1° vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak, met uitzondering van plaatselijke herstellingen;
2° geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren, zelfs met recuperatie van de bestaande stenen.
Enkele voorbeelden van niet vergunningsplichtige instandhoudings- en onderhoudswerken zijn
– het vervangen van ramen door identieke ramen;
– het vervangen van pleisterwerk;
– het herstellen van kapotte verhardingen;
– het vervangen van kepers (ongeveer 7 cm x 9 cm), panlatten en leien op het dak door nieuwe kepers, panlatten en leien, zonder vervanging van het dakgebinte (dragende balken).
Een voorbeeld van vergunningsplichtige werken is het vervangen van leien en dragende balken van het dak door nieuwe dragende balken en leien, zelfs als het uitzicht ongewijzigd blijft.

1.3. tijdelijke werken
Er is uiteraard geen stedenbouwkundige vergunning nodig voor tijdelijke werken, handelingen en wijzigingen nodig voor de uitvoering van vergunde werken, voorzover deze plaatsvinden binnen de werkstrook afgebakend in de stedenbouwkundige vergunning. Het kan hier gaan om werfkranen, tijdelijke opslag van grond, tijdelijke verhardingen, nodig om de werf te bereiken, enz…

1.4. technische installaties in gebouwen
Er is geen vergunning nodig voor de plaatsing van sanitaire, elektrische, verwarmings-, isolerings-, of verluchtingsinstallaties binnen een gebouw.

Door de werken mag wel het gebruik van het gebouw niet veranderen. Ook mag het aantal woongelegenheden niet wijzigen.

1.5. binnenverbouwingen
Er is geen vergunning nodig voor de inrichtingswerkzaamheden binnen een gebouw of de werkzaamheden voor de geschiktmaking van lokalen.

Door de werken mag het gebruik van het gebouw niet veranderen. Ook mag het aantal woongelegenheden niet wijzigen.
Ook mogen de werken geen constructieproblemen met zich meebrengen. Dit betekent bijvoorbeeld dat men zonder vergunning geen openingen mag maken in dragende muren. Wel mag men bijvoorbeeld wanden bijplaatsen in gipskartonplaten, wanden afwerken met binnenisolatie en planchetten, de vloerbedekking wijzigen, een badkamer (her)inrichten, enz…

1.6. werken op het dak of aan gevels
Er is geen stedenbouwkundige vergunning nodig voor de volgende zaken bij vergunde gebouwen:

– dakvlakvensters en/of fotovoltaïsche zonnepanelen en/of zonneboilers in het dakvlak, tot een maximum van 20% van de oppervlakte van het dakvlak in kwestie;
– fotovoltaïsche zonnepanelen en/of zonneboilers op een plat dak;
– het kaleien of pleisteren van gevels;
– het aanbrengen van steenstrips op een gevel;
– het aanbrengen van een waterwerende en isolerende afdekking op blinde zijgevels;
– het plaatsen van uitklapbare of uitrolbare zonneschermen aan ramen. Die zonneschermen mogen zich niet bevinden boven het openbaar domein;
– het plaatsen van voorzetrolluiken;
– het omvormen van een plat dak tot extensief groendak met lage begroeiing zoals een vetplanten-, mos-, gras- en/of kruidendak.

1.7. ondergrondse constructies
Er is geen vergunning nodig voor de plaatsing van een ondergronds regenwaterreservoir, een septische put, een bezinkput, een ondergrondse waterzuiveringsinstallatie, een infiltratiebed en/of een ondergrondse brandstoftank voor de verwarming van een vergund gebouw. Deze installaties moeten minimum één meter van de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen verwijderd blijven.

1.8. normale tuininrichting
Deze zaken zijn vrijgesteld van stedenbouwkundige vergunning als ze worden opgericht binnen dertig meter van een vergund woongebouw. De vrijstelling geldt niet binnen de 5 meter van waterlopen. De eerste
vier zaken mogen niet zonder vergunning worden opgericht in ruimtelijk kwetsbare gebieden, zoals bijvoorbeeld natuurgebied.

maximaal één houten tuinhuisje ofwel één houten hok voor dieren ofwel één houten duiventil. De constructie wordt opgericht ofwel tegen een bestaande vergunde muur, ofwel op ten minste 1 meter van de perceelsgrenzen. De oppervlakte mag maximaal 10 vierkante meter bedragen. Deze constructie mag niet worden opgericht in de voortuinstrook. De kroonlijsthoogte is beperkt tot 2,50 meter; de nokhoogte is beperkt tot 3 meter;
maximaal één volière ofwel één serre. De constructie wordt opgericht ofwel tegen een bestaande vergunde muur, ofwel op ten minste 1 meter van de perceelsgrenzen. De oppervlakte mag maximaal 10 vierkante meter bedragen. Deze constructie mag niet worden opgericht in de voortuinstrook. De kroonlijsthoogte is beperkt tot 2,50 meter; de nokhoogte is beperkt tot 3 meter;
siervijvers met aanhorigheden met een totale maximale oppervlakte van 30 vierkante meter;
ingegraven of op de grond geplaatste openluchtzwembaden of jacuzzi’s met een totale maximale oppervlakte van 30 vierkante meter. Die constructies mogen, met inbegrip van een eventuele afdekking, niet hoger zijn dan anderhalve meter, gemeten vanaf het maaiveld en niet gelegen zijn in de voortuinstrook;
rotstuintjes;
pergola’s (open lattenwerken zonder gesloten dak);
tuinmuurtjes, niet zijnde afsluitingsmuren, met een maximumhoogte van 1,2 meter;
barbecues;
speeltoestellen;
tuinornamenten;
brievenbussen.

2. verhardingen
In principe is voor de aanleg van verhardingen een stedenbouwkundige vergunning nodig, behalve voor de aanleg van de volgende verhardingen binnen 30 meter van vergunde woongebouwen en niet in ophoging:

de strikt noodzakelijke toegangen en opritten naar het gebouw of de gebouwen;
tuinpaden in de zij- en achtertuinstrook;
terrassen, voorzover ze niet gelegen zijn in de voortuinstrook, minimum 1 meter van de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen verwijderd blijven en in totaal niet groter zijn dan 50 vierkante meter. Als op de perceelsgrens een duurzame, ondoorzichtige, minstens 2 meter hoge afsluiting aanwezig is, dan mag het terras worden aangelegd tot tegen die afsluiting

3. afsluitingen
In principe is voor de plaatsing van afsluitingen een stedenbouwkundige vergunning nodig, behalve voor de volgende afsluitingen:

a) afsluitingen die bestaan uit palen met prikkel- of schrikdraad;
b) afsluitingen met een maximumhoogte van twee meter, die bestaan uit palen en draad of draadgaas, uit één betonplaat met een maximumhoogte van 40 centimeter en draad of draadgaas, opgericht ter afsluiting van een goed. Op die afsluitingen mogen in de onmiddellijke omgeving van een vergund woongebouw constructies worden aangebracht ter bescherming van de privacy, zoals zeildoek, gevlochten kunststofstrips of rieten matten;
c) voortuinmuurtjes in metselwerk of andere voortuinafsluitingen met een maximale hoogte van 50 centimeter;
d) poorten, geplaatst tussen twee kolommen met een maximale hoogte van 2,50 meter;
e) houten panelen met een maximale hoogte van twee meter, met een maximale lengte van tien meter per zijdelingse en achterste perceelsgrens, opgericht ter afsluiting van een goed, en in de onmiddellijke omgeving van een vergund woongebouw. Die panelen worden niet ter hoogte van de voortuin geplaatst;

De vrijstelling, vermeld in b), c), d) en e) geldt niet in de ruimtelijk kwetsbare gebieden, noch in een beschermd of voorlopig beschermd landschap, noch in een oeverzone, afgebakend in een bekkenbeheerplan of deelbekkenbeheerplan, noch in de vijf meter brede strook, te rekenen vanaf de bovenste rand van het talud van ingedeelde onbevaarbare en bevaarbare waterlopen. De vrijstelling, vermeld in b), c), d) en e) geldt enkel voor de afsluiting van bestaande, gevormde huiskavels.

Onder onmiddellijke omgeving dient de ruimte gelegen binnen een straal van 30 meter van de uiterste grenzen van het woongebouw te worden verstaan.

4. ontbossingen
Voor ontbossen is ook een stedenbouwkundige vergunning nodig. Hier gelden geen uitzonderingen op. Er is zelfs een bijzondere compensatieregeling van toepassing. Deze wordt niet opgelegd in de regelgeving inzake ruimtelijke ordening, maar in het bosdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten.

5. vellen van bomen

5.1. algemeen principe: vergunningsplicht
Voor het vellen van hoogstammige bomen, alleenstaand, in groeps- of lijnverband is een stedenbouwkundige vergunning nodig, als ze geen deel uitmaken van een bos.
Als hoogstammige boom wordt beschouwd elke boom die op een hoogte van 1 meter boven het maaiveld een stamomtrek van 1 meter heeft.

5.2. vrijstellingen
Voor het vellen van hoogstammige bomen is geen stedenbouwkundige vergunning vereist, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is:

ze maken geen deel uit van een bos, zoals bedoeld in het bosdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten;
ze zijn gelegen in een woongebied of in een industriegebied, of in een daarmee vergelijkbaar gebied, en niet in een woonparkgebied of in een daarmee vergelijkbaar gebied;
ze bevinden zich op huiskavels van een vergunde woning of vergund bedrijfsgebouw, maar niet op de grens met het openbaar domein;
ze zijn gelegen binnen een straal van maximaal 15 meter rondom de vergunde woning of het bedrijfsgebouw;

Er is ook geen vergunning vereist als er geveld wordt omwille van acuut gevaar en mits voorafgaandelijke schriftelijke instemming van het Bosbeheer.
Bovendien moet men ook geen stedenbouwkundige vergunning hebben als het vellen van de hoogstammig bomen als activiteit in een goedgekeurd beheersplan of beheersvisie is opgenomen.

6. reliëfwijzigingen

De wetgeving ruimtelijke ordening bepaalt dat voor aanmerkelijke reliëfwijzigingen een stedenbouwkundige vergunning nodig is. Als aanmerkelijke reliëfwijziging wordt onder meer beschouwd elke aanvulling, ophoging, uitgraving of uitdieping die de aard of functie van het terrein wijzigt.

Enkele voorbeelden van reliëfwijzigingen waarbij de aard of functie van het terrein wijzigt, zijn het afgraven van een 10 centimeter dikke humuslaag in natuurgebied, of het aanleggen van parkeerplaatsen op een weiland in landbouwgebied door het ophogen met steenslag. Deze werken zijn vergunningsplichtig ook al gaat het maar over enkele centimeter.
Maar ook als de aard of functie van het terrein dezelfde blijft, kan een reliëfwijziging aanmerkelijk zijn, omwille van zijn omvang. Reeds jarenlang wordt hiervoor meestal het criterium van 50 centimeter gehanteerd, ook al staat dit niet letterlijk in de regelgeving. Is de ophoging of uitgraving groter, dan is doorgaans een vergunning vereist.

Zelfs als er geen vergunning nodig is, moet u nog altijd zorgen dat de reliëfwijziging niet strijdig is met de bepalingen van het burgerlijk wetboek. Daarin is namelijk het volgende vastgelegd:

“ART. 640. Lager gelegen erven zijn jegens de hoger liggende gehouden het water te ontvangen dat daarvan buiten ’s mensen toedoen natuurlijk afloopt.
De eigenaar van het lager gelegen erf mag geen dijk opwerpen waardoor de afloop verhinderd wordt.
De eigenaar van het hoger gelegen erf mag niets doen waardoor de erfdienstbaarheid van het lager gelegen erf verzwaard wordt.”

En ook moet u opletten dat er geen bijzondere regels gelden. Zo staat in sommige verkavelingsvergunningen vermeld dat geen enkele reliëfwijziging is toegelaten.

7. gebruik van een grond

7.1. algemeen principe
Men heeft een stedenbouwkundige vergunning nodig voor:
a) het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, van allerhande materialen, materieel of afval ;
b) het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens ;
c) het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt, zoals woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen, tenten ;
d) het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen of rollend materieel die hoofdzakelijk voor publicitaire doeleinden worden gebruikt.

7.2. vrijstellingen
Er is geen vergunning nodig voor het in de onmiddellijke omgeving van een vergund woongebouw opslaan van allerhande bij de woning horende materialen, materieel of huishoudelijk afval, zoals brandhout, snoeihout, afvalcontainers, vuilnisbakken, composthopen, composteringsvaten, met een totaal maximaal volume van 10 kubieke meter, niet zichtbaar vanaf de openbare weg.
Ook is geen vergunning nodig voor het in de onmiddellijke omgeving van een vergund woongebouw plaatsen van één verplaatsbare inrichting die voor bewoning kan worden gebruikt, zoals één woonwagen, kampeerwagen of tent. Ze mag niet bewoond worden.
Onder onmiddellijke omgeving dient de ruimte gelegen binnen een straal van 30 meter van de uiterste grenzen van het woongebouw te worden verstaan.

8. gebruikswijzigingen van gebouwen
U hebt een vergunning nodig voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie van een onroerend bebouwd goed met het oog op een nieuwe functie. Worden als hoofdfunctie beschouwd:

1° wonen;
2° verblijfsrecreatie;
3° dagrecreatie;
4° landbouw in de ruime zin;
5° handel, horeca, kantoorfunctie en diensten;
6° industrie en ambacht.
Zo kunnen onder andere de volgende voorbeelden worden gegeven:

in het agrarisch gebied (landbouwgebied) een hoeve gebruiken als woning voor een niet-landbouwer;
in een industriegebied een gebouw gebruiken als gebouw waar goederen of diensten verkocht worden;
in een recreatiegebied een gebouw permanent bewonen.

In deze tekst geven we enkel het principe weer. De gedetailleerde regeling vindt u terug in artikel 2 van het besluit van de Vlaamse regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is.

9. wijzigen van aantal woongelegenheden
Er is een vergunning nodig voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden die bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eensgezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer.
Deze vergunning is nodig, ook al voert u geen enkel bouwwerk uit.

10. reclame
In principe is voor de plaatsing van publiciteitsinrichtingen of uithangborden een vergunning nodig.
Uithangborden maken bekend welke activiteit ter plaatse wordt uitgeoefend. Bijvoorbeeld de naam van een biermerk geschilderd op de gevel van de brouwerij.
Publiciteitsinrichtingen maken reclame voor een niet ter plaatse gevestigde firma of activiteit. Bijvoorbeeld de naam van datzelfde biermerk op een café.
Een aantal zaken zijn vrijgesteld van vergunning:
a) de bevestiging aan een vergund gebouw van niet-lichtgevende uithangborden, met een totale maximale oppervlakte van 4 vierkante meter;
b) publiciteitsinrichtingen die voortvloeien uit wettelijke of reglementaire bepalingen;
c) publiciteitsinrichtingen die enkel informatie van de overheid bevatten of deel uitmaken van sensibiliseringscampagnes van de overheid;
d) door de overheid beschikbaar gestelde dragers met het oog op socio-culturele en politieke affichage;
e) verkiezingspubliciteit, op voorwaarde dat gezamenlijk aan de volgende voorwaarden is voldaan:
1) het betreft een verkiezing van het Europese, nationale of Vlaams parlement, of het betreft provincie-, gemeente- of districtsraadsverkiezingen;
2) de publiciteit wordt aangebracht in een woongebied in de ruime zin, een industriegebied in de ruime zin of op een huiskavel;
3) de publiciteit heeft een maximale oppervlakte van 4 vierkante meter per bord;
4) de publiciteit wordt aangebracht ten vroegste vanaf de aanvang van de sperperiode voor de verkiezingen en wordt verwijderd ten laatste 14 dagen na de verkiezingsdatum;
f) publiciteitsinrichtingen, aangebracht op een onroerend goed, waarbij wordt bekendgemaakt dat dit goed te koop of te huur is, op voorwaarde dat de totale maximale oppervlakte niet meer bedraagt dan 4 vierkante meter en dat de publiciteitsinrichting ten laatste 14 dagen na de verhuring of verkoping wordt verwijderd;

11. recreatieve terreinen
Voor het aanleggen of wijzigen van recreatieve terreinen, waaronder een golfterrein, een voetbalterrein of een tennisveld is een vergunning nodig.

12. andere vergunningsplichtige werken
De bovenstaande opsomming is niet volledig.
Een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening bijvoorbeeld kan een stedenbouwkundige vergunning verplicht stellen. Zo kan een gemeentelijke verordening een vergunningsplicht invoeren voor het schilderen van gevels. Ook kan een gemeentelijke verordening bepalen dat in die gemeente altijd een vergunning nodig is voor het vellen van bomen, ook al gelden er in Vlaanderen normalerwijze een aantal vrijstellingen.

13. bijkomende vrijstellingen
Er zijn nog meer zaken vrijgesteld van vergunning. Deze zijn niet allemaal voor particulieren interessant. Ze worden hier dan ook niet allemaal weergegeven.
U kunt ze nalezen in het besluit van de Vlaamse regering van 14 april 2000 terzake.
Interessant lijkt ons nog het volgende:
Voor de volledige afbraak van vrijstaande bouwwerken of constructies is geen vergunning nodig. Aan alle van de volgende vereisten moet voldaan zijn:

het betreft geen kleine elementen en constructies, geïsoleerd of deel uitmakende van een geheel, die van belang zijn voor de kwaliteit van de leefomgeving, een volkskundige, historische of esthetische waarde hebben, als referentie dienen voor de bevolking van een buurt of wijk, of bijdragen tot het gevoelen van een plaatselijke bevolking tot een bepaalde plek te behoren, zoals: fonteinen, kiosken, pompen, putten, kruisen, calvaries, veldkapellen, standbeelden, wegwijzers, schandpalen, grenspalen, mijlpalen, lantaarnpalen, uurwerken, klokkenspelen, zonnewijzers, hekkens, omheiningsmuren, luifels, graven, herkenningstekens van merkwaardige gebeurtenissen uit het verleden, balies, straatmeubilair, waterkunstwerkjes, bakhuizen, houtskeletbouw, koetshuizen, oranjerieën, priëlen, ijskelders;
het betreft geen gebouwen of constructies die opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundige erfgoed;
de grondoppervlakte bedraagt minder dan 100 vierkante meter.