De meest aangewezen en snelste manier om aan informatie te komen is een bezoek te brengen aan de technische dienst van de gemeente of stad waar de grond is gelegen. Soms wordt deze dienst ook de dienst stedenbouw of de dienst ruimtelijke ordening genoemd. Deze mensen zijn vertrouwd met de plaatselijke situatie en zijn goed op de hoogte van het gemeentelijk ruimtelijk beleid.
Het gemeentebestuur moet wettelijk alle plannen bijhouden die op het gemeentelijke grondgebied betrekking hebben. Dit zijn dus gewestplannen, algemene plannen van aanleg, bijzondere plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsplannen, rooilijnplannen, verordeningen en ook onteigeningsplannen. U hebt het recht om al deze plannen en documenten in te kijken en inlichtingen te vragen die betrekking hebben op het perceel dat u interesseert. Al deze plannen worden ook verwerkt in het “plannenregister” dat elke gemeente heeft of moet ontwikkelen.Wat te vragen aan het gemeentebestuur ?
1. Wat is de bestemming van het perceel volgens het goedgekeurde gewestplan ?
Als het perceel in een van de verschillende soorten woongebied ligt, is dat al een hele geruststelling. Als het perceel in het woonuitbreidingsgebied ligt, kunt u daar niet zomaar op bouwen. Als het perceel niet in een woongebied ligt, dan mag er in principe geen nieuw woonhuis op gebouwd worden. Uitzonderingen zijn soms mogelijk in de volgende gevallen :
- Het perceel maakt deel uit van een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling.
- Het betreft een bedrijfswoning bij een landbouw- of tuinbouwbedrijf, of een woning voor bewakings-personeel bij het bedrijf op een industrieterrein.
U kunt het gewestplan ook hier online raadplegen.
Sinds 1 mei 2000 worden de gewestplannen in principe niet meer gewijzigd. Ze worden op sommige plaatsen vervangen door gewestelijke, provinciale of gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Vraag of het perceel in een dergelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ligt.
2. Bestaat er een goedgekeurd algemeen of bijzonder plan van aanleg (of gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan) waarin het perceel gelegen is ?
Zo ja, dan onderzoekt u best :
- wat de bestemming van de grond is ;
- wat de stedenbouwkundige voorschriften vastleggen in verband met de plaatsing van het gebouw, afstanden ten opzichte van de perceelsgrenzen, te gebruiken materialen, dakhelling, aantal bouwlagen enzovoort.
Zo neen, vraag dan of er al een ontwerp van bijzonder plan van aanleg of gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bestaat. Het is immers van belang niet enkel de bestemming van de gronden te kennen op het moment zelf, maar ook te weten wat er later door anderen of uzelf gebouwd mag worden of door de gemeente gepland is. En dat staat in die plannen opgetekend.
3. Bestaat er een onteigeningsplan waarin het perceel is opgenomen ?
Zo ja, op welke termijn wordt een onteigening gepland ? Wordt het perceel volledig of gedeeltelijk onteigend ? Waarom en door wie wordt er onteigend?
4. Ligt uw perceel in een verkaveling ?
Indien het perceel grond een lot is uit een goedgekeurde verkaveling, dan moet u er rekening mee houden dat onder bepaalde voorwaarden een verkavelingsvergunning kan vervallen en niet meer geldig is. Vandaar dat u nauwkeurig moet laten onderzoeken of de verkaveling niet vervallen is.
5. Bestaat er een rooilijnplan ?
Een rooilijnplan legt met een lijn de toekomstige grens vast tussen het openbare domein en de private eigendommen. Dit heeft als gevolg dat voor de rooilijn geen nieuwbouw mogelijk is. Voor verbouwing van al bestaande gebouwen, die getroffen zijn door een rooilijn, gelden speciale regels.
6. Bestaan er erfdienstbaarheden ?
De gemeente kent niet alle erfdienstbaarheden. Maar de belangrijkste, zoals ondergrondse leidingen die sommige percelen doorkruisen, kent ze wel. Ook kent de gemeente sommige erfdienstbaarheden van doorgang, zoals voetwegen, loswegen, en dergelijke.
7. En informeer ook bij de gemeente of er een provinciale of gemeentelijke stedenbouwkundige verordening bestaat.
Want ook daardoor kunnen bijkomende stedenbouwkundige normen in verband met maximum dakhoogte of te gebruiken materialen verplicht worden. De gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen vindt u hier.
8. Andere gegevens
Ook andere gegevens of plannen kunnen de bouwmogelijkheden op het perceel beïnvloeden. We denken hierbij aan habitat- of vogelrichtlijngebieden, de nabijheid van een spoorlijn, de waterproblematiek, de aanwezigheid van een bos op het perceel, …
Vaak zijn mensen verwonderd dat er geen gedetailleerde bouwvoorschriften voor hun perceel bestaan. Maar dergelijke voorschriften bestaan enkel binnen uitvoeringsplannen, bijzondere plannen van aanleg of verkavelingen.
Wat is het stedenbouwkundig attest?
Elke mondeling verkregen informatie heeft uiteraard weinig juridische waarde.
Wilt u de inlichtingen over het perceel dat u interesseert schriftelijk bevestigd zien, dan kunt u een stedenbouwkundig attest (S.A.) aanvragen bij het gemeentebestuur. Een dergelijk attest geeft meer zekerheid.
Het attest wordt verleend op basis van een door u opgemaakt schetsontwerp. Op de technische dienst van uw gemeente kunt u de nodige aanvraagformulieren bekomen. U kunt deze ook hier downloaden. Om een stedenbouwkundig attest aan te vragen hebt u geen architect nodig. U hoeft ook geen eigenaar van de betrokken grond te zijn. U kunt dus zonder veel kosten en zonder risico meer zekerheid verkrijgen over de bouwmogelijkheden op een bepaald perceel.
Let op ! Een attest is nog geen stedenbouwkundige vergunning, en de erop vermelde informatie inzake bestemming en de opgelegde voorwaarden blijft slechts twee jaar geldig te rekenen vanaf de uitreiking van het attest.